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土地家屋調査士とは
国の不動産登記制度を支える国家資格者
土地家屋調査士の資格制度ができてから60年以上になります。国家資格として、多くの人々に知られるようになってきました。扱っている業務は国民の身近にあるもので、国の不動産登記制度を支える極めて公共性の高い仕事です。日本土地家屋調査士会連合会では、動画（アニメ・土地家屋調査士PR）を公開しています。土地家屋調査士を短い言葉で表現すると、次の四つになります。第一に、土地・建物の所有者に代わって、表示に関する登記の申請手続きをする人。第二に、土地・建物に関する調査・測量をする人。第三に、土地の境界に最も詳しい人。第四に、筆界特定制度を活用するために土地の所有者に代わって申請手続きする人。
表示に関する登記を業とする国家資格者
表示に関する登記とは、土地・建物の物理的な状況をはっきりさせるための登記です。土地なら（所在、地番、地目、地積等）建物なら（所在、家屋番号、種類、構造、床面積等）つまり、土地や建物が何処にどのような状況にあるのかを明らかにする登記で、これを仕事「業」とすることが認められている唯一の国家資格者が土地家屋調査士です。なお、司法書士が業とする権利の登記（所有権保存・移転登記、抵当権の設定登記等）は、表示に関する登記が前提にあることで、後の登記が可能となります。登記簿は、法務局に保管されている帳簿であり磁気ディスクによって調製されています。不動産の登記簿には、土地登記簿と建物登記簿の2種類があり、その表題部と呼ばれる部分に、表示に関する登記の記載がなされます。
| Q1:国の不動産登記制度とは何ですか？ |
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不動産とは、土地と建物のことです。土地や建物は貴重な財産ですが、持ち歩いたりしまっておくことはできません。その大切な財産である土地や建物の状況と所有者や債権者を公示する制度が不動産登記制度です。たとえば、ある土地について、どこにあって、どんな土地なのか、面積は㎡か、誰が持っているのか…といった情報を、国が公の帳簿（登記簿）に記録し、またその地形を地図に記録し、これを誰にでも公開する制度です。不動産登記法は、この制度と事務手続きを定めた法律です。 |
| Q2: 土地家屋調査士制度とは何ですか？ |
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1950年（昭和25年）、議員立法により土地家屋調査士法 が制定され、所有者に代わって不動産の「表示に関する登記」につき必要な土地又は建物の調査、測量、申請手続又は審査請求の手続を主な業とする「土地家屋調査士」が誕生しました。（3人の土地家屋調査士たち） |
| Q3:なぜ登記をするのか？ |
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| 不動産は、命の次に大切な財産と言われています。一生のうち、一度や二度、自分の住む家を建築します。それには、長年働いて貯めたお金＋住宅ローン等を借りて土地を買い建物を建築します。その大切な土地と建物が自分のものであることを実証するために登記をします。登記制度は、土地・建物の取引を安全にするためにあると考えてよいでしょう。 |
| Q4: 登記簿のしくみについて？ |
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| 人には戸籍があり、その戸籍の原本は市町村に保管されています。内容はご存じのように戸主、家族の続柄、氏名、生年月日、出生地、性別などが記載されています。結婚したとき、子どもが生まれたときなどに市町村へ届けをした経験をされていることでしょう。土地・建物の場合は、登記簿に不動産の履歴ともいえることが記載され法務局に保管されます。この登記簿は、表題部、甲区、乙区に分類されています。土地・建物の取引の安全の確保に不可欠な役割を果たすもので、国民生活や経済活動に重要な帳簿であるといえます。 |
Q&Aの最終更新日 : 2022-01-21
業務のご案内
相談事は真っ先に土地家屋調査士へ
土地と建物に関する調査・測量の専門家
こんなときは、土地家屋調査士にお任せください。土地家屋調査士は、土地や建物に関する調査・測量の専門家ですので、土地や建物に関する相談事は真っ先に土地家屋調査士にご連絡ください。適切なアドバイスを得ることができます。
土地を売るとき 、土地の境界杭が無い、境界がわからないような場合は、不動産業者の仲介で土地を売ることができません。土地家屋調査士は、あなたの貴重な財産を適正な状態で売買できるように、資料調査・境界立会をおこなって境界標を正しく埋設し境界確定図を作製します。また、必要に応じて土地の地積(面積)更正登記をおこなうことで実測面積が登記されます。
土地を買うとき、売買や競売により取得した土地は、必ずしも境界がはっきりしているとは限りません。土地の境界がわからないとトラブルに巻き込まれることがあります。土地家屋調査士は、あなたの大切な財産を守るため、境界標を正しく埋設し土地境界確定図を作製します。
土地と建物に関する登記の専門家
建物を新築したときは、新築後１ヵ月以内に「建物表題登記」の申請をしなければなりません。「建物表題登記」とは、建物の物理的な状況をはっきりさせるための登記で、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者の住所氏名を法務局に登記するものです。一つの土地をいくつかに分けたいとき、土地の一部を売買するとき、畑の一部を宅地にするような場合は、「分筆登記」が必要です。その場合は、もとの土地全体の境界を立会確認し、分筆する位置に境界標を埋設し法務局に分筆登記の申請をします。登記完了後は地積測量図が法務局に永久保存されて誰でも閲覧することができます。なお、日本土地家屋調査士会連合会では動画を公開していますのでご覧ください。（土地家屋調査士PR）
Q&A
| Q1:土地の面積や境界標について確認するには？ | あなたの所有する不動産（土地・建物）に関する登記記録は、あなたの不動産を管轄する法務局にあります。公図、地積測量図、建物図面などであなたが所有する不動産について確認することができます。境界標（地面のボタンのなぞ）は、地中に埋まっている場合もありますので、付近を掘る場合には、お隣の方に一声かけて確認してください。不審者扱いされます。 |
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| Q2: 所有地を測量したところ、登記簿の面積と実際の面積が相違しています。また、法務局の「公図」と所有地の形が異なっています。どうしたらいいですか？ | 登記簿に記載されている面積（地積）と、測量した実際の面積（境界確定後の）が異なる場合は、境界確定後の面積に合わせる「地積更正登記」を申請します。 「公図」と実際の土地の形状が異なる場合には、土地の境界を確定した後に「地図訂正」の申出を行います。詳しくは、土地家屋調査士 |
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| Q3:以前あった境界杭が見当たりません。新たに境界杭を設置するには、どうしたらいいですか？ | 境界杭はお隣との境界を明確にする大切なものです。土砂などで埋まったり、工事などでなくなることもありますので日頃から管理する必要があります。どうしても見つからない場合や工事などでなくなった場合には、「境界確定」を行なった上で、永続性のある境界標を設置しましょう。詳しくは、土地家屋調査士 |
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| Q4: 登記簿には自宅の土地の地目が「雑種地」となっています。このままでもいいのですか？ | 田や畑、山林などを造成して住宅を建築した場合などでは、敷地の登記簿の地目を変更していない場合があります。このような場合には、登記簿の地目を「宅地」へ変更する「地目変更」登記を申請します。詳しくは、土地家屋調査士 |
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| Q5:隣接する所有地を１つにまとめて売却を検討しています。どうしたらいいですか？ | 複数の土地を一つの土地にする「合筆」（ごうひつ）登記を申請しなければなりません。ただし、合筆登記を申請する場合には、所有者が同じ、地目が同じなど制限があります。詳しくは、土地家屋調査士 |
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| Q6: 所有地の一部をお隣の方へ売却したいのですが、どうしたらいいですか？ | 一つの土地を複数の土地に分割する「分筆（ぶんぴつ）登記」を申請しなければなりません。詳しくは、土地家屋調査士 |
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| Q7:この度、自宅を新築しました。どうしたらいいですか？ | 建物を新築した場合には、「建物表題登記」を申請しなければなりません。詳しくは、土地家屋調査士 |
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| Q8: 増築して2階建ての建物になりました。どうしたらいいのですか？ | 敷地内に離れ(別棟)を建築、自宅の一部を用途を変更して店舗などにした場合には、建物表示変更登記を行ないます。詳しくは、土地家屋調査士 |
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Q&Aの最終更新日 2022-01-21
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